2022年12月30日讀畢需時 3 分鐘

#房地產分析調查# 紐西蘭房市下跌加速預測將從去年高峰跌去25% 房價經通脹調整後的跌幅可能接近 40%

根據昨天上午紐西蘭房地產協會 REINZ 發布的數據，本國房地產市場似乎將繼續降溫。在一個經季節性調整後，REINZ 房價指數截至十一月已連續第 12 個月小幅下滑。

更重要的是，上個月 1.9% 的環比跌幅是自 2000 年12 月以來房價的最大月度跌幅，當前的房地產市場低迷並未接近底線，而是在加速。

總的來說，根據這一季節性調整後的價格，目前價格比去年 11 月的峰值低約 14%

REINZ 數據。以 2020 年 3 月作為 COVID 時代價格急劇上漲的粗略起點，大約一半

這些房價漲幅現在已被侵蝕。

全國各地的價格都在放緩，但坎特伯雷的表現繼續優於其他地區

就區域分裂而言，紐西蘭許多地區的月度價格跌幅現在與這些地區於奧克蘭和惠靈頓相匹配。 Northland、Gisborne、Hawke's Bay 和 Taranaki 的在11月的月均跌幅為 2-4% ——均高於或符合惠靈頓和奧克蘭分別出現的 1.5% 和 2.2% 的跌幅。考慮到經濟衰退開始得更早，而且之前已經進行得更多奧克蘭和惠靈頓大幅下降，主要中心的價格累計跌幅仍遠大於其他地區地區：19-20%，而該國其他大部分地區的數字均為個位數。不過，這表明許多使市場承受壓力的因素現在在全國范圍內——更高的抵押貸款利率是顯而易見的——到目前為止，一些沒有受到經濟衰退衝擊的地區正感受到壓力。

坎特伯雷仍然是真正的異常值。本季度價格環比僅下跌約 0.6%——降幅最大任何大區域的小幅下降——自去年 11 月的全國價格峰值以來累計僅下降 5%，坎特伯雷的房價週期與奧克蘭和惠靈頓的房價週期有所不同——該地區的震後建設熱潮比全國其他地區更早出現，其結果是在過去十年中，這種負擔能力比其他地區要小得多。

房地產活動指標表明近期進一步寬鬆

就短期前景而言，活動指標並未表明會迅速好轉，而且可以說已經得到了更差。銷售天數指標在季節性調整的基礎上下降了一個幅度，但幅度達到了驚人46天，繼續在 10 年高點附近震盪。銷售量經季節性調整後，活動實際上環比大幅下降 12%，創下十二年前全球金融危機時候以來的最低水平。這不是一個處於近期轉好的市場。

那麼，這會使我們的房價預測提前到什麼程度呢？

我們使用 CoreLogic 的季度 QV 指數作為其房價預測的基礎，因為RBNZ 的首選系列。從QV 的價格跌幅（-1.6% 環比）僅為 REINZ 暗示的一半左右數據（-3.2% 環比）。更複雜的是，價格的下跌幅度已經遠遠超過了“市場緊縮”指標我們還用於預測下降速度，這裡存在很多不確定性。

我們將長期處於房地產市場相對疲軟的時期。過去兩年的火爆意味著住房短缺已經消退，人口增長正在在不久的將來可能會保持平穩。金融市場狀況也可能在未來相當長的一段時間內繼續收緊——我們預計 OCR 端點在 5.5% 左右，紐西蘭央行RBNZ不太可能在看到明顯的通脹壓力得到控制之前採取降息——我們可能要到 2024 年年中才能達到這一點。

我們已經修改了我們的房價預測，並根據季度 QV 指數，我們預計價格將從 2021 年底達到峰值后到 2024 年年中出現低谷下跌約 25%。疫情後的這一波漲幅的大部分（但不是全部）將會消失 ，考慮到我們在過去 12 個月中經歷的高通脹水平（以及可能的通脹短期內仍略有上升）。房價經通脹調整後的跌幅可能接近 40%。