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作家相片Vince

#房地產分析調查# 紐西蘭房地產市場在大選後漲勢暫停 需在今後幾個月繼續觀察是否有買賣活動推遲的猜測 2025年中期之前房價不會有明顯回升🍔


🥑10 月紐西蘭房地產市場降溫,由於房地產市場活動減少,房價出現六個月來首次下跌。

🍉由於9月也出現了一些減速,潛在買家和賣家在等待選舉結果時很可能會出現一些「觀望」的情況。

🍏我們仍然認為更廣泛的房地產市場驅動因素對價格構成支撐,儘管限制性利率設定可能會限制市場的激烈程度。


🍟根據今天早上的 REINZ 數據,紐西蘭房地產市場 10 月略有降溫,經季節性調整後全國房價下跌約 0.2%。這是自 4 月以來房價首次出現每月下跌,當時我們首次看到 2021-2023 年房價寬鬆週期即將結束。經過六個月的溫和上漲後,房價仍比當時達到的低點高出約 2.1%,但過去兩個月的勢頭明顯減弱。在本月下跌之前,經季節性調整後,9 月價格持平。


🥬除了價格之外,本月房地產市場活動也難以保持動能。銷量也有所下降,季減 8.6%。至 4 月以來未見的水平——大約 5.200-5,300 的範圍。經過季節性調整後,平均銷售天數繼續橫盤整理,而不是進一步下降,過去三個月一直停留在 40 天。兩個主要活動指標仍高於房地產市場低迷期間的最低點——銷售量低至約 4,300 套,銷售天數高達 48+。儘管如此,這兩項措施都遇到了阻力,遠低於上次經濟上漲時所達到的強度和速度。


🍇關鍵問題是,過去一兩個月對市場來說是曇花一現,還是更有意義的方向轉變。我們一直建議不要過度關注數據的逐月波動,而是專注於更廣泛的趨勢和房地產市場驅動因素,這一點很重要。我們需要再看幾個月的數據才能了解更多。


🍌最明顯的是,紐西蘭大選活動是在8月31日至10月14日之間進行的。房屋市場政策是競選活動的焦點,否則主要政黨之間會存在很大的一致性。這段時期的開始包括國家黨宣布其稅收計劃,其中包括對房地產投資者的大量稅收減免以及放寬對外國買家的限制。


🍓如果大量潛在買家和賣家在過去幾個月選擇推遲購買,以等待更多的政策確定性,也就不足為奇了。對於賣家來說,政府更迭為房東或房地產投資者提供了更有利的政策組合,從而吸引了更多的潛在買家來推高價格。對於任何不急於出售的人來說,等待一兩個月的選舉結果似乎是一個不錯的選擇。

🍐在地區層面上,惠靈頓本月的表現不佳也可能與競選活動密切相關。本月首都房價大幅下跌 2%,抹去了過去六個月漲幅的約一半。同時,銷售天數從 36 天延長至 41 天,銷售量也大幅下降 26%。事實上,惠靈頓的房屋銷售量實際上低於上個月新冠疫情後的低點。由於國家黨和首都領地都提議削減公共支出和公共服務規模,惠靈頓潛在買家和賣家面臨的不確定性可能比紐西蘭其他地方更明顯。


🥩在我們等待選舉後聯盟談判的結果以及住房政策組合變化更加明確的過程中,我們很可能會再獲得一兩個月疲軟的住房市場數據。例如,截至目前,我們正在等待紐西蘭優先黨是否會阻止國家黨放鬆外國買家限制的願望。隨著情況變得更加清晰,我們將相應地審查我們的預測。

🍒但截至目前,在中短期內,我們仍認為房地產市場基本面支援價格進一步上漲。淨移民數據繼續令人驚訝地上升,有相當大的向上修正。我們預計目前的成長速度很快就會放緩,但淨移民數量可能仍強於疫情期間(當時大部分時間為負數),而且風險在於流入量在較長時間內保持彈性。紐西蘭人口成長的弓波是迄今為止支持房價復甦的因素之一。


🍗在供應方面,建築業的減速意味著最近進入市場的新房屋庫存減少。過去幾年強勁的建築活動似乎縮小了住房短缺,但並沒有消除奧克蘭、威靈頓或整個紐西蘭的住房短缺。這兩種趨勢的最終結果將是房地產市場趨緊,價格進一步上漲。


🍆簡而言之,我們預計房價將繼續走高,但預計在 2025 年初至中期之前房價不會回升至先前的高峰。到目前為止,價格和活動進一步飆升的主要限制是抵押貸款利率達到相對較高的水平,使償債能力面臨壓力。儘管最近的數據表明 OCR 進一步升息的可能性很小,但我們仍然預計紐西蘭央行RBNZ將在很長一段時間內保持限制性政策。


🍔但如果我們被證明是錯誤的,降息提前到來,市場開始加速,央行關於是否部署 DTI 框架的決定將是事態發展的關鍵決定因素。



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