🥑根據 REINZ 最新的房地產市場數據，紐西蘭7 月份房價小幅上漲 0.5%。REINZ 房價指數按月而非按季度整理，通常是捕捉房價變化的最及時數據。經過 18 個月的全國寬鬆後，價格仍比 2022 年底的上一個峰值低 15% 左右，本月價格漲幅略小於 6 月份 0.8% 的漲幅。儘管如此，這是價格連續第四個月持平或走高，這意味著市場達到了今年第一季度的最低點，目前正在走高。🍎本月，奧克蘭、懷卡托和基督城漲幅居前，漲幅均在 1% 左右。也就是說，市場回暖是一個全國性的，除了一兩個地區外，幾乎所有地區的價格都出現上漲。
🌽活動指標站穩腳跟
🍉本月房地產市場活動指標有點好壞參半，但銷量和待售天數均低於預期去年年底和今年早些時候的最低水平。在全國范圍內，銷售額實際上下降了 9%。活動較低於大多數地區，其中奧克蘭下降了 7%。一些地區的銷售額大幅下降——2019 年銷售額下降了 12% 惠靈頓、馬納瓦圖-旺加努伊為 19%、奧塔哥為 18%、南部地區為 20%。
🍎但過分關注每月數據波動而忽視大局是錯誤的。今年迄今為止的大部分時間裡，月度銷售活動仍比去年年底記錄的低點高出約 20%並保持在 5,000 大關之上。
🍌銷售天數也顯示出類似的情況。該措施本月沒有變化。達到峰值53。市場最低點是 6 月和 7 月平均可售天數為 46 天。該衡量方法再次詮釋奧克蘭（從 46 下降到 43），惠靈頓（48）沒有變化，基督城略高（從 37 到 38）。
🥐簡而言之，房屋的銷售速度比以前要快一些，但最近已經趨於平緩，並且仍然遠遠低於銷售量。他們在上漲期間的表現低於 30。這看起來與我們長期以來的觀點一致，即房地產市場已經過了低點，但尚未達到我們已經習慣的 2021 年和 2022 年初的漲幅幅度。
🍟由於最近的房地產市場數據“正如預期的那樣”，我們之前所說的觀點沒有改變：我們認為
房價已大致觸及低谷（取決於所查看的數據系列）並預計會從這裡恢復。但短期活動指標並不表明未來幾個月價格會迅速飆升，更廣泛的供需驅動因素也不太可能在中期內支持這種動態。我們預計房價將繼續走高，但不要指望到 2025 年初至中期前房價會充分回升才能達到之前的峰值。
🥩房價變動的四個主要驅動因素：移民、庫存、利率和紐西蘭央行RBNZ政策以及直覺。
🍔移民：淨移民較早期激增2023 年支持了人口增長，反映到住房需求，扭轉大流行時代的淨移民趨勢導致拖累了市場。淨流入非常強勁，但仍存疑慮。高淨流入的時期將持續多久。鑑於現在移民人數正在增加。它還是很難找到移民增加直接導致住房需求的跡象。
🍆庫存：2020-22 年住宅建設熱潮增加了大量額外的住房供應。市場的下行壓力加大供給側。但最近，庫存水平有所下降，儘管高於 2021 年的低點，但開始趨於穩定。
🥬利率和紐西蘭央行RBNZ政策：我們預計不會從這裡開始任何進一步的 OCR 上漲，但我們預計由於RBNZ力求確保通脹穩定，貨幣政策將在明年很長一段時間內保持在限制性範圍內直到會回到2-3%的目標。大多數抵押貸款利率的提升都給人們潑了一盆冷水，利率將會進一步收緊。當借貸成本保持在這樣的水平附近時，很多事情都會升溫。展望未來，RBNZ現在還在其工具包中加入了 DTI，如果認為房價上漲，可以用來應對市場上漲帶來的通貨膨脹正在成為對金融穩定的威脅。
🍗直覺：重要的不僅是硬變量，還有人們的期望。基於很多主要銀行的住房信心調查顯示，市場情緒似乎發生了一些轉變更多紐西蘭人預計隨著利率降溫，房價將繼續上漲。擔心購買房子溢價過高可能是比以前不那麼突出了。
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